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    养老地产REITs模式研究|海南旅游度假酒店

    浏览量:316次 添加时间:2017-12-19

    海南旅游度假酒店新闻导读:十九大报告提出“加快老龄事业和产业的发展”,以及将“房住不炒”放在重要地位,这些都推动着我国养老地产发展。我国养老地产的突破口是REITs,REITs的自身属性与养老地产特点相契合,只要养老地产能够长期稳定的回报给REITs投资者,REITs就能够为养老地产提供低成本的资金支持,助力快速形成专业化的养老产业链,以REITs模式突破发展瓶颈将成为我国养老地产实现飞跃的发力点。

    前   言

    习近平总书记在十九大报告中提出,“要积极应对人口老龄化,构建养老、孝老、敬老政策体系和社会环境,推进医养结合,加快老龄事业和产业的发展。” 总书记的这一论述,既是对我国老龄化社会面临的形势和矛盾的准确判断,也是对养老产业政策体系建设、老龄事业发展的深刻分析,尤其是通过“医养结合”加快发展养老产业的指导思想,为新时代老年住区和养老地产指明了方向。养老地产应围绕“老有所养”、“住有所居”这两个老百姓关心的核心问题,助力养老产业发展,促进住房、养老、生态三方面协同发展。

    习近平总书记在十九大报告中还指出,要“坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,加快建立多主体供给,多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”“房住不炒”这一未来我国住房政策核心指导思想对养老地产意义深远,养老地产作为促进老年人生活升级和健康保障的载体和平台,在发展理念上要跟上新时代,与我国住房发展目标和供应结构相适应。

    养老地产的核心在“后续运营和持续照护服务”,其主要盈利来自于长期租金收入和资产升值,现金回流速度慢,在开发和运营阶段均需要有稳定的、长周期、低成本、大规模的资金做支持,这一点与目前追求高杠杆和快周转的房地产开发有本质区别。

    在融资渠道缺乏、资本结构不合理、社会资本参与度低,无法获得长周期和低成本资金的支持情况下,养老地产开发企业必须利用部分物业的销售款来保证现金流,同时也包括债务借新还旧和放大财务杠杆。因此养老地产面临的核心问题即是融资制约和金融模式乏力,而近年来,随着国内REITs市场的逐步发展,借鉴美国养老地产REITs等成熟市场养老地产融资工具和发展模式等,以REITs模式突破发展瓶颈将成为我国养老地产大飞跃的发力点。

    我国养老产业政策综述

    从中央政府、地方政府到企业,均意识到了养老问题的紧迫性以及养老产业发展的巨大空间。

    1、国家层面

    2016年8月中国社科院发布《中国养老产业发展白皮书》显示,预计到2030年中国养老产业市场可达13万亿元。2013年国务院出台了《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》(国发〔2013〕35号),2014年6月保监会出台《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》,2015年发改委出台《养老产业专项债权发行指引》。

    进入十三五后,从中央到地方出台养老政策更加频繁,支持力度加大。主要集中在推进居家与社区养老服务,促进医养结合,加快以公建民营为重点的多层次、多样化养老机构建设与改革,加大对养老服务业发展的金融支持力度,促进社会养老服务体系建设等。

    2017年8月21日财政部、民政部、人社部联合发布《关于运用PPP模式支持养老服务业发展的实施意见》要求地方政府运用授权经营、资本金注入、土地入股、运营补贴、投资补助等方式对养老项目进行支持,允许社会资本配套建设符合规定的医院、康养中心、疗养院及附属设施等经营性项目,提高项目综合盈利能力。

    2、地方层面

    各地方政府通过金融扶助、场所保障、税费减免、财政补贴等多种方式支持养老发展:

    1)北京:《北京市街道(乡镇)养老照料中心建设资助和运营管理办法》要求2020年除偏远山区乡镇外,每个街道(乡镇)建设一所养老照料中心,新建和改扩建项目每新增一张床位资助2万元(最高300万元);按设备购置费总额的50%予以资助,最高资助额150万元;放开养老服务市场,预计2020年民营养老床位超50%;鼓励开发适老社区、腾退厂房校舍优先用于养老、保障房试点,老人与子女同步选房、养老卡覆盖范围扩大至60岁、创设长期照护保险制度等。

    2)上海:建立形成“3-2-1”三级老年医疗护理机构布局,以护理院、护理站、养老机构设置医疗机构为三大托底、老年医学专科和区域老年医疗中心为两大支撑、上海市老年医学中心为一大引领,按照户籍老年人口数1.5%的标准推进老年护理床位建设,其中医疗机构和养老机构设置的老年护理床位各占0.75%。Ø

    3)天津:大力发展养老服务企业,鼓励连锁化经营、集团化发展,实施品牌战略,培育一批各具特色、管理规范、服务标准的龙头企业,加快形成产业链长、覆盖领域广、经济社会效益显著的养老服务产业集群。支持养老服务产业与健康、养生、旅游、文化、健身、休闲等产业融合发展,丰富养老服务产业新模式、新业态。鼓励金融、地产、互联网等企业进入养老服务产业。推广智能居家养老服务模式,利用信息技术提升健康养老服务质量和效率。

    4)南京:力争2017年内建成100个护理中心,对按照要求达到规定的5A级标准的,将给予最高30万元的一次性补贴等。


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